Cómo recurrir el impuesto de plusvalía municipal y qué hacer con la deuda mientras tanto

Recurrir y pagar una liquidación tributaria son dos cosas distintas, aunque a menudo se confunden. De hecho, los plazos para recurrir la liquidación y para pagarla son diferentes. Pero a pesar de ello, muchos contribuyentes presentan un recurso, y piensan que ya sólo les queda esperar a que llegue la respuesta, despreocupándose del pago. O están tan preocupados en pagar en plazo, que se les olvida recurrir. Por ello, en este artículo el despacho Ático Júridico explica cómo recurrir una liquidación de plusvalía municipal, y qué hacer con la deuda mientras se recurre.

¿Cuál es el plazo para recurrir?

El plazo para recurrir la plusvalía municipal dependerá de si el Ayuntamiento ha dictado una liquidación, o es el contribuyente el que ha presentado una autoliquidación.

En el primer caso, el contribuyente sólo tendrá el plazo de un mes para interponer el recurso, y si no lo hace, la liquidación devendrá firme e inatacable. No es cierto por tanto, que pueda reclamarse la devolución de todas las plusvalías municipales pagadas en los últimos cuatro años. Si el Ayuntamiento dictó una liquidación y ésta no fue recurrida en el plazo de un mes, el contribuyente ya no podrá hacerlo con posterioridad. En ese caso, sólo cabrá iniciar un procedimiento especial de revisión, basado en alguna de las causas de nulidad previstas en el artículo 217 de la Ley General Tributaria. Pero se trata de un recurso complejo, y que los Tribunales inadmitirán si aprecian que lo que realmente está pretendiendo el contribuyente, es recurrir la liquidación fuera del plazo que existía para ello.

Por el contrario, si es el contribuyente el que ha presentado una autoliquidación ante el Ayuntamiento, tendrá cuatro años para solicitar su rectificación y la devolución del ingreso indebido que resulte como consecuencia de dicha rectificación.

¿Qué recurso debo interponer?

Al igual que en el caso anterior, dependerá de si es el Ayuntamiento el que ha dictado una liquidación, o es el contribuyente el que ha presentado una autoliquidación.

En el primer caso, el primer recurso a interponer será el de reposición. Pero atención, porque este recurso es obligatorio o potestativo (voluntario), según los casos.

Si estamos ante un Ayuntamiento de “gran población” (artículo 121.1 de la Ley 7/1985), el recurso será potestativo, pudiendo interponer el contribuyente directamente contra la liquidación, en el plazo de un mes, reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Municipal correspondiente. No será necesario por tanto, interponer el recurso de reposición. Si dicha reclamación fuera desestimada, ya sólo procederá la interposición de recurso contencioso-administrativo en el plazo de dos meses.

Si estamos ante un Ayuntamiento que no sea considerado de “gran población”, el recurso de reposición será obligatorio, y deberá interponerse en el plazo de un mes. Si es desestimado, el contribuyente sólo podrá interponer el oportuno recurso contencioso-administrativo ante el Juzgado competente en el plazo de dos meses. En este caso, por tanto, no existirá la vía económico-administrativa que sí existe en los municipios de gran población.

Por el contrario, si fue el contribuyente el que presentó una autoliquidación, lo primero que deberá hacer es presentar ante el Ayuntamiento una solicitud de rectificación de su autoliquidación. Y a partir de ahí, si es desestimada, valdrá todo lo afirmado en los párrafos anteriores respecto al recurso de reposición y vía contencioso-administrativa, dependiendo de si el municipio es de gran población o no.

¿Puedo beneficiarme de la sentencia que ha declarado la inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal?

Hay que aclarar que la sentencia del Tribunal Constitucional sólo se refiere a los supuestos en los que se acredite que no ha existido incremento de valor en el momento de la transmisión del terreno. Además, la sentencia no hace referencia expresa a sus efectos temporales. Por ello, lo lógico es pensar que sólo podrán beneficiarse de ella los siguientes contribuyentes:

– En el caso de que el Ayuntamiento fuera el que realizó la liquidación del impuesto, aquéllos que recurrieron la liquidación, y a día de hoy sigan sosteniendo dicho recurso.

– En el caso de que fuera el contribuyente el que presentó la autoliquidación del impuesto, cuando inste su rectificación antes de que transcurran cuatro años contados desde que finalizó el plazo para presentar dicha autoliquidación.

Respecto a la posibilidad de instar la responsabilidad patrimonial del estado legislador, hay que recordar que ésta sólo procederá, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 40/2015, cuando el particular haya obtenido previamente una sentencia firme desestimatoria de un recurso planteado contra la liquidación de plusvalía municipal que le ocasionó el daño, y siempre que en dicho recurso se hubiera alegado la inconstitucionalidad posteriormente declarada.

¿Qué puedo hacer con la deuda tributaria que se me exige?

Aunque muchos contribuyentes no lo saben, pagar no es la única opción cuando se recibe una liquidación de plusvalía municipal. Además de realizar el pago, los contribuyentes también pueden solicitar un aplazamiento o fraccionamiento de la deuda, e incluso solicitar su suspensión. La suspensión sólo podrá solicitarse si se recurre la deuda, y evitará tener que pagar mientras dure el recurso.

Para pagar, es evidente, lo único que hay que hacer es ir al banco y abonar el importe de la liquidación.

El aplazamiento o el fraccionamiento, necesariamente, exigirán la presentación de un escrito ante el órgano de recaudación del municipio, solicitándolo. No será necesario aportar garantías para obtener el aplazamiento o fraccionamiento, si la deuda es inferior a 30.000 euros.

Por último, la suspensión será automática, si se aporta alguna de las garantías previstas en la Ley General Tributaria (depósito de dinero o valores públicos, aval o fianza de una entidad de crédito, o fianza solidaria de dos contribuyentes). Si no pudiera aportarse ninguna de ellas, podrá acordarse la suspensión si se aportan otras garantías que se estimen suficientes en cada caso.

Dentro de las garantías mencionadas por la Ley General Tributaria, la gran desconocida es la fianza solidaria de dos contribuyentes, que permite la suspensión de deudas inferiores a 1.500 euros mediante la firma de un simple documento privado, y evitando por tanto gastos notariales, y comisiones bancarias.

Según el caso, puede obtenerse la suspensión sin necesidad de aportar garantías, si la liquidación que se recurre pudiera generar graves perjuicios al contribuyente, o adoleciera de errores aritméticos, materiales o de hecho. Pero en este caso la suspensión ya no es automática, sino que tiene que concederla la Administración, una vez acreditadas las circunstancias referidas.

¿Qué plazo tengo para pagar, solicitar un aplazamiento o fraccionamiento, o solicitar la suspensión de la deuda?

Como decíamos al principio, el plazo para pagar es diferente al previsto para interponer el recurso, por lo que nunca deben confundirse ambos plazos.

La liquidación deberá abonarse, o bien solicitar su aplazamiento, fraccionamiento o suspensión, antes del día 20 del mes siguiente al que se recibió la notificación (si se recibió en la primera quincena), o del día 5 del segundo mes posterior, si la notificación se recibió en la segunda quincena.

Si la liquidación se recibe por tanto un 13 de marzo, el plazo finalizará el 20 de abril. Y si se recibe el 16 de marzo, el 5 de mayo.

¿Qué pasa si no hago nada dentro del plazo que tenía para pagar?

Si el contribuyente no paga la deuda, ni solicita su aplazamiento, fraccionamiento o suspensión, dentro del plazo conferido para ello, la deuda entrará en apremio al día siguiente del vencimiento del plazo, exigiéndosele un 20% más sobre el importe inicialmente reclamado.

Si dicha deuda apremiada tampoco fuera pagada, la Administración podrá iniciar actuaciones para llevar a cabo el embargo de bienes del deudor.

No obstante, ello no afecta al recurso que se haya presentado. Y si finalmente el mismo fuera estimado, se anularía tanto la liquidación impugnada, como los actos de recaudación llevados a cabo para su cobro.

Todo lo que tienes que saber sobre la plusvalía municipal tras la declaración de inconstitucionalidad

Se registra un incremento de 16,5% de Británicos en la Costa Del Sol vendiendo sus propiedades tras el referendum del Brexit

Se registra un incremento de 16,5% de Británicos en la Costa Del Sol de los Británicos vendiendo sus propiedades tras el referendum del Brexit, según datos del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla.

Por otro lado podemos registrar una bajada de los compradores Británicos de un 10,32% durante el 2016. Más exacto de una representación de 2,81% en 2015 a un 2,52% en 2016.

No son números muy alarmantes si los analizamos por separado. Pero con la combinación de: Más Británicos vendiendo, Menos Británicos comprando y realmente con un incremento de compraventas de 13,9% en 2016 ya se pone más serio!

Per Hansen

 

El precio de la vivienda sube un 5,7% en 2016

El mes pasado salió de los Registradores el informe del 4º trimestre del 2016. Puedes bajar el informe completo aquí: 4T/2016

Aqui son los números más interesantes:

  1. El precio de la vivienda sube un 5,7% en 2016.
  2. Las compraventas de vivienda durante 2016 se incrementaron un 13,9% sobre al año 2015
  3. 19,5% de las compraventas fue en Andalucía, con 78.780 ventas de los 403.743 total del país.
  4. 86,75% de las operaciones fueron realizadas por Nacionales y el 13,25% por extranjeros.

    Hansen Properties – Costa Del Sol – Spain

 

Todo lo que tienes que saber sobre las cláusulas suelo y cómo reclamar tu dinero

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dado la razón a los cerca de 3,5 millones de afectados por las cláusulas suelo al establecer la retroactividad total en la devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo de los contratos hipotecarios. Este fallo supone un auténtico varapalo para la banca que tendrá que desembolsar entre 5.000 y 7.500 millones de euros adicionales para indemnizar a los afectados. En este especial te explicamos qué consecuencias tiene la sentencia del tribunal europeo y cómo reclamar el dinero cobrado indebidamente.
Qué efectos tiene la sentencia del TJUE y cómo reclamar
Dime con qué banco firmaste la hipoteca y te diré cuánto puedes reclamar por la cláusula suelo
Cómo declarar el dinero recuperado por las cláusulas suelo en el IRPF
España, condenada por el TJUE a indemnizar a los afectados por cláusulas abusivas en su hipoteca
Éste es el impacto económico que tendrá la retroactividad total de las cláusulas suelo en cada banco
¿Qué es la cláusula suelo? Te lo explicamos en un minuto

https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2016/12/22/744713-todo-lo-que-tienes-que-saber-sobre-las-clausulas-suelo-y-como-reclamar?sf_ua=1

 

 

Paralela en Andalucia ¿Que hago?

Cómo impugnar una comprobación de valores en Andalucía
La Junta de Andalucía realiza sus valoraciones conforme al método de comprobación de valores del artículo 57.1.b) de la LGT (“Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal”). Dichos coeficientes se actualizan anualmente mediante la aprobación de una Orden, según el despacho Ático Jurídico.

Sin embargo, y a diferencia de lo que ocurre en la Comunidad Valenciana, el TSJ de Andalucía sí considera válidas las liquidaciones dictadas conforme a este método de valoración. En varias sentencias, ha declarado que las liquidaciones así dictadas no adolecen del defecto de falta de motivación. En una de dichas sentencias, afirma el TSJ que dada la claridad de los preceptos y de la Orden en cuestión, así como la motivación de la comprobación de valor, debe rechazarse rotundamente la denuncia de falta de motivación que se imputa a la Administración. Declara igualmente que en este tipo de valoraciones no es necesario que el perito acuda a visitar personalmente el inmueble, y que la Orden anualmente aprobada ya tiene en cuenta las fluctuaciones del mercado inmobiliario.

El Tribunal Supremo ha ratificado el criterio del TSJ de Andalucía, afirmando que la citada Orden incluye en su Anexo la metodología empleada, que tiene en cuenta el coeficiente de actualización del valor catastral, el coeficiente de referencia al mercado, y el coeficiente de variación del mercado inmobiliario. Todo ello le lleva a concluir que el coeficiente multiplicador resultante de la citada metodología tiene en cuenta una pluralidad de factores objetivos inmediatamente relacionados con el valor real de los inmuebles urbanos, como su situación, estado, uso, ubicación, fecha de construcción, área geográfica…, junto a los valores catastrales y datos estadísticos, cuya adecuación, procedencia y alcance deben ser debidamente desvirtuados por el contribuyente.

A la vista de estas sentencias, consideramos que la impugnación de una comprobación de valores dictada por la Junta de Andalucía debe enfocarse, más que por la cuestión de la falta de motivación, que parece difícil que prospere, por la de la falta de aptitud de este método de valoración para obtener el valor real de los inmuebles comprobados.

Esta es la interpretación que ha seguido el TSJ de la Comunidad Valenciana, que ha anulado las liquidaciones dictadas en dicha Comunidad en base al método del artículo 57.1.b), no por su falta de motivación, sino por considerar que con dicho método no era posible obtener el valor real de los inmuebles.

7 licencias para 7 reformas de la vivienda

El año pasado, 6 de cada 10 hogares españoles realizaron alguna reforma, es decir, el 57% de los hogares. Un 30% de los casos fueron pequeños trabajos que no superaron los 1.000 euros, aunque un 7% acometió reformas mayores con un presupuesto superior a los 30.000 euros, según datos de Habitissimo. Con el aumento de la compra de viviendas de segunda mano, las reformas están en auge.

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Antes de iniciar las reformas en la vivienda es necesario solicitar la licencia en el ayuntamiento. Si se realizan las obras sin licencia, el ayuntamiento da un plazo para que se legalicen, presentando un proyecto de legalización bajo la dirección técnica de un arquitecto. En el caso de que las obras no se ajusten al ordenamiento, el ayuntamiento acordará su demolición. Estas son las licencias que corresponden a cada reforma:

Pintar paredes y cambiar suelos
Cuando la reforma de la casa se limita a pintar las paredes y cambiar los suelos no se necesita licencia ni un técnico que supervise las obras. “En estos casos es suficiente con realizar un comunicado de obras que generalmente es gratuito y se puede hacer por Internet”, explica Laura Núñez, consejero delegado de Plan Reforma. En estas actuaciones, el ayuntamiento exigirá una documentación, según el proyecto, además del presupuesto firmado por la empresa constructora. “Se trata de informar al ayuntamiento sobre lo qué se va a ejecutar y garantizar que se cumple lo comunicado” según Habitissimo.

Abrir ventanas en la fachada
Cuando se realizan obras que afectan a los elementos comunes de la vivienda, como es abrir o cambiar las ventanas, hay que solicitar una licencia de obra mayor y contar con la aprobación de la junta de propietarios. “Hay que comunicar por burofax a todos los vecinos la obra y todos tienen que aceptarlo. Si algún vecino se niega a que se modifique la fachada por la apertura de la ventana, no se puede hacer la obra”, según la arquitecta de Plan Reforma.

Cerrar terrazas y balcones
El cerramiento de las terrazas y balcones es una obra que altera la estructura del edificio y supone un aumento de la habitabilidad de la vivienda. “Algunos ayuntamientos lo prohíben cuando no es posible esta ampliación de la vivienda por estar construida la totalidad de la superficie permitida”, matizan desde Plan Reforma. La limitación también rige cuando el cerramiento se realiza con elementos móviles.

Esta reforma exige una licencia de obra mayor y ser aprobada por unanimidad en la comunidad. Así lo reconoce la jurisprudencia por lo que, si un propietario realiza obras sin el correspondiente acuerdo, se convertirían en ilegales y podrían impugnarse por la Junta de Propietarios. “La jurisprudencia considera que el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) debe considerarse de manera flexible respetando el interés de ambas partes, es decir, el derecho de la comunidad y el del propietario. Si las obras menoscabaran el uso y disfrute del resto de propietarios sobre los elementos comunes, sí podrían exigir un derecho a reparación al amparo de la LPH”, según Habitissimo.

Cambiar la distribución
Las reformas que consisten en cambiar la distribución interior de la vivienda modificando tabiques, añadiendo un dormitorio o cambiando el baño o la cocina necesitan una licencia de obra menor. Además, se debe pedir una cédula de habitabilidad al ayuntamiento. “En las reformas menores que no se exige proyecto técnico es conveniente contar con el asesoramiento de un arquitecto, ya que realizará una distribución más racional del espacio además de conseguir eficiencia en elementos naturales y aislantes” explican los profesionales de Habitissimo.

Si la modificación de la vivienda supone la construcción de una segunda planta, hay que consultar el plan urbanístico de la localidad para comprobar si está permitido y evitar que sea declarada ilegal. En caso de que fuera declarada ilegal la ampliación, habría que demolerla y pagar una multa.

Reformas que afectan a un elemento estructural
Se refieren a las obras que afectan a pilares, vigas, paredes maestras o al forjado de la vivienda. Es necesario solicitar una licencia de obra mayor y contar con un arquitecto para realizar el proyecto. Se trata de preservar la seguridad del edificio para evitar que se puedan producir accidentes si se toca un elemento estructural sin calcular los riesgos. Además, hay que pedir permiso a la comunidad de vecinos.

Cambiar el uso de local a vivienda
Transformar un local comercial en vivienda es un proceso complicado desde que se aprobó el Código Técnico de la Edificación (CTE) por las medidas restrictivas que exige. En primer lugar, hay que comprobar la normativa específica del Plan General de Urbanismo del ayuntamiento correspondiente, que es donde se establecen los requisitos en cuanto al número de plantas, la densidad de viviendas en el edificio y la superficie construida máxima. “Si tiene ya el número de viviendas permitidas no se puede cambiar el uso del local comercial porque se ha llegado al máximo de viviendas”, puntualiza Núñez.

Cuando es posible convertir el local en una vivienda por no superar los límites permitidos, hay que solicitar licencia de obra mayor bajo la dirección técnica de un arquitecto y pedir permiso a la comunidad de vecinos. Hay que comprobar que el local reúne los requisitos del Código Técnico de Edificación (CTE) en cuanto a superficies, altura de los techos, ventilación e iluminación. “Es necesario solicitar un permiso para el cambio de uso y una primera licencia de ocupación ya que se trata igual que la construcción de una nueva casa”, matizan los responsables de Habitissimo.

Ocupar la vía pública
Independientemente del tipo de obras que se realicen, siempre que se generen escombros es necesario solicitar una licencia por ocupación de la vía pública con un saco o contenedor para los residuos de construcción. La tasa de este permiso varía en función del tamaño de contenedor o saco y de los días que esté ocupada la vía. En el resto de licencias, el coste depende de cada municipio. A estos gastos hay que sumar el Impuesto sobre instalaciones, construcciones y obras (ICIO) que es un porcentaje sobre el presupuesto de la obra.

 

 

5 trucos legales para abaratar impuestos en la compra de inmuebles

 

Hansen Properties
Hansen Properties

Un aspecto de gran importancia, al realizar la planificación económica o el presupuesto más ajustado y real posible, para comprar una casa, es el importante coste fiscal que hay que sumar a modo de porcentajes sobre el valor de compra ajustado entre las partes, y que elevará significativamente el coste final.
Impuesto sobre el Valor Añadido
Los principales impuestos que gravan la adquisición de un inmueble son el I.V.A, cuando se trata de una vivienda de nueva construcción, en sus dos tipos de porcentajes aplicables:

  • Vivienda Libre y Vivienda con Protección Pública (VPP) 10%
  • Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial (VPO RE)
  • Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública 4%.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (I.T.P)

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es el otro importante impuesto que grava la compra de viviendas, en este caso de segunda mano, siendo su porcentaje diferente e incluso dispar, al tratarse de un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, y ser estas quienes lo gestionan, estableciendo cada cual su propio porcentaje, que oscila entre dos o más puntos dependiendo del lugar.
En caso de no existir regulación autonómica se aplicará la ley de transmisiones patrimoniales general con el 6 %, para la transmisión de bienes inmuebles o de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre estos inmuebles.
TRUCO PARA ABARATAR EL PORCENTAJE DE I.T.P.
Una opción utilizada por bastantes contribuyentes, dada la variación de porcentajes que existe entre las diferentes Comunidades Autónomas a la hora de comprar su vivienda, cuando las condiciones de proximidad geográfica lo permiten, consiste en orientar la búsqueda del inmueble en límites de provincias próximos al entorno laboral, familiar y de servicios, con el objetivo de abaratar hasta dos o tres puntos el porcentaje de Impuesto de Trasmisiones Patrimonialesademás de una posible mejora en el precio de compra por una ubicación menos céntrica.
El Impuesto de Transmisiones debe pagarlo quien adquiere el bien, ya que el vendedor tributará después en el IRPF por las ganancias patrimoniales que haya obtenido y que se entienden como la diferencia entre el precio en que compró y vendió.
El porcentaje de I.T.P se aplica sobre el precio de venta o el valor de escritura del inmueble, y por esa razón muchos compradores intentan reducir el importe que figure en escritura, entregando al comprador el resto en “B”, como se suele decir en lenguaje de la calle.
TRUCO PARA PAGAR MENOS PORCENTAJE DE I.T.P, O I.V.A AL ESCRITURAR POR EL MÍNIMO VALOR LEGAL
Actualmente resulta cada vez más difícil rebajar el valor de escritura de los inmuebles, dado que las Delegaciones Tributarias de las Comunidades Autónomas manejan unas tablas en relación al valor catastral y otros parámetros que fijan los importes de todos los inmuebles en unos mínimos, por lo que sí liquidas por menos importe del que correspondería a la casa que has comprado, te emitirán una declaración complementaria, y posiblemente si consideran que ha habido mala fe por tu parte, te aplicarán la sanción correspondiente.
Con respecto a este punto es interesante que el vendedor te pueda facilitar información precisa sobre la valoración previa realizada por el correspondiente departamento de valoraciones de la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble, y con fecha actualizada al ejercicio en el que se pretende comprar, para poder ajustar al máximo el precio en escritura pública, y por tanto el de la correspondiente liquidación, pero siempre desde la legalidad.
También existe alguna otra posibilidad de reducir o recuperar algún importe, a la hora de adquirir un bien atendiendo al tipo de impuesto aplicable.
TRUCO PARA RECUPERAR O NEUTRALIZAR PARTE DE LOS IMPUESTOS PAGADOS POR LA COMPRA DE INMUEBLES
En nuestro sistema impositivo, está el I.V.A. que grava la entrega de bienes, servicios, y adquisiciones comunitarias realizadas por profesionales o empresas, y el I.T.P, que grava las operaciones patrimoniales civiles.
En éste sentido, las operaciones sujetas a IVA no están gravadas con ITP, y viceversa, pero hay un tercer caso que son las operaciones inmobiliarias exentas, qué se sujetan al ITP en las que esa exención es renunciable.
El importe de operaciones gravadas por ITP no se recupera, mientras los importes de IVA pueden ser compensados con otros de IVA repercutidos en operaciones realizadas por ti en entrega de bienes y servicios, y si la base resultante fuera insuficiente, en lugar de compensar para neutralizar el efecto del importe gravado, podrías solicitar la devolución.
Renunciar a la exención del IVA en determinadas operaciones inmobiliarias puede beneficiarte como contribuyente, por ejemplo: en la compra de una vivienda de segunda mano, que sería un caso típico de operación exenta de IVA.
En este caso, la normativa prevé una exención en ciertos supuestos:
Los sujetos que intervienen en la operación, tanto transmitente como adquiriente, tienen que ser empresarios o profesionales habituales u ocasionales, pudiendo ser personas físicas o jurídicas.
Para que se pueda dar la renuncia a la exención y tributar por IVA, el adquiriente deberá tener derecho a la deducción total o parcial de dicho IVA, o bien, que los bienes vayan a ser utilizados total o parcialmente en la realización de operaciones que den derecho a la deducción.
Con la normativa actual, la renuncia puede aplicarse no sólo en el supuesto en el que una empresa adquiere edificios a personas distintas de los promotores para destinarlas a alquiler de locales, sino también cuando la empresa adquiere dichos edificios y los destina al alquiler de locales y de viviendas, supuesto en que se trataría de entregas exentas, por lo que el adquiriente tiene derecho a una deducción parcial.
También es posible la renuncia cuando una persona física que aún no ha comenzado a realizar su actividad, compra inmuebles con la intención de destinarlos al alquiler, sin importar si se trata de viviendas o locales. En ese caso habría derecho igualmente a una deducción parcial.
En cuanto al procedimiento, no es necesaria la manifestación explícita para poder acogerse a la renuncia de la exención.
Resumiendo:
Tributar solicitando la renuncia a la exención de IVA es una fórmula adecuada a la compra de inmuebles que vayan a destinarse a actividades que puedan generar su deducción, o devolución.
La compra de una vivienda para vivir personalmente, no genera el citado derecho.
TRUCO PARA DEDUCIR PARTE DE LOS GASTOS POR COMPRA DE VIVIENDA HABITUAL Y REHABILITACIÓN
También existen algunas deducciones que puedes practicar en tu Renta como contribuyente, cuando has comprado con financiación ajena con anterioridad al 1 de enero de 2013: se trata de un porcentaje de las cantidades pagadas a la entidad financiera, con las limitaciones fijadas por Hacienda: el porcentaje a deducir es de 15% sobre un máximo de 9.040 euros en total, con independencia de que las cantidades pagadas superen esta cifra.
Para viviendas compradas después del 1 de enero de 2013 no existe ningún tipo de deducción por adquisición de vivienda habitual, con la excepción de aquellos que compraron una vivienda sobre plano o sin terminar de edificar en 2012, siempre que la compra estuviera cerrada.
Si la compra de una segunda vivienda es para convertirla en vivienda habitual, se podrá empezar a deducir cuando las cantidades invertidas en la nueva compra sean iguales o superiores a las desembolsadas en la vivienda anterior.
Las hipotecas para adquisición del apartamento de la playa o el chalet de fin de semana que no se ocupan como primera residencia, con la legislación actual, no da derecho a ninguna deducción.
También existe la posibilidad de deducir de la Renta cantidades satisfechas por adecuación de la vivienda habitual de personas con discapacidad, incluyendo cantidades que hayan comenzado a pagarse antes del 1 de enero de 2013 y con límite hasta 2017, con un límite de doce mil ochenta euros.
Algunas cantidades empleadas en reformas de la vivienda habitual también se pueden deducir durante un plazo máximo de cuatro años, por un porcentaje del 20%, con reducción progresiva de la base hasta desaparecer siempre en el supuesto de reformas llevadas a cabo antes de 2012, y que resulten excedentes de las rentas anteriores, cumpliendo además los requisitos marcados por la legislación, como tratarse de obras de mejora de eficiencia energética, higiene, salud, protección medioambiental, para el uso de energías renovables, renovación de instalaciones eléctricas, agua, gas u otros suministros, infraestructuras de telecomunicación para el acceso a internet, televisión digital o supresión de barreras arquitectónicas de acceso a la vivienda.
TRUCO PARA DESCONTAR EN LOS IMPUESTOS Y RECUPERAR PARTE DE LOS GASTOS DE LA CASA POR UTILIZAR UNA PARTE PARA USO PROFESIONAL
Si eres autónomo, y utilizas parte de tu vivienda habitual para el desarrollo de tu actividad profesional, como es por ejemplo la ocupación de una habitación para despacho, o el garaje como taller o laboratorio, puedes restar un porcentaje de gastos de suministros como luz, teléfono, o internet.
Recuerda que todos los contribuyentes tienen que incluir en la próxima declaración de la renta todos los inmuebles de su propiedad, generen rentas o no, y que la tributación estará en función de si se trata de vivienda habitual, segunda residencia, o arrendada.
Y guarda todos los justificantes y facturas, porque quizá hay gastos que puedes deducir.

 

Cómo NO pagar plusvalía si NO ha subido el valor de la propiedad

En estos últimos tiempos puede ocurrir que se venda, o incluso se entregue en dación en pago, una propiedad inmobiliaria por debajo del precio de adquisición y seguidamente el Ayuntamiento nos exija una cantidad no pequeña en concepto del llamado impuesto municipal sobre plusvalía.

Planung und Finanzierung eines Hauses

Es patente la injusta incongruencia de pagar por una supuesta plusvalía cuando se ha perdido dinero en esa operación.

¿Que se puede hacer en ese caso?
Ante todo conviene precisar los conceptos.

Aunque coloquialmente se hable de Impuesto municipal sobre plusvalía la realidad es que se trata de un Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es decir, teóricamente, se trata de un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto tanto en caso de venta, como al heredar, o incluso constituir usufructo, o una dación en pago etc.

Digo teóricamente, porque aunque la ley diga que se grava el incremento de valor puesto de manifiesto, el cálculo de ese incremento no se hace por diferencia entre el valor de compra y el de venta, sino que se calcula objetivamente partiendo del valor del terreno a efectos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y aplicando a ese dato un porcentaje entre el 3 y el 3,7%, dependiendo de los años que hayan transcurrido desde la anterior venta o enajenación.

Es sabido que no han sido revisadas a la baja las valoraciones catastrales para adecuarlas a la desaparición de la “burbuja inmobiliaria” y ello ha provocado que los Tribunales hayan estimado las impugnaciones de los contribuyentes que han sufrido este efecto perverso en las liquidaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales onerosas (ITP), cuando la Hacienda autonómica ha pretendido liquidar ese impuesto sobre un valor superior al pagado por el contribuyente como precio de compra.

Algo similar ocurre con este impuesto municipal, por lo tanto si el contribuyente, en este caso el vendedor, considera que la liquidación de esa “plusvalía municipal” es incorrecta no debe limitarse a aportar las escrituras de compra y de venta, que serían ineficaces, ya que no se grava la “plusvalía” de esa compraventa, sino el supuesto incremento de valor de los terrenos sobre los que se asienta ese piso, casa, local, garaje etc.

Debe por el contrario, mediante la prueba pericial adecuada, impugnar el valor asignado a esos terrenos por el Ayuntamiento en el momento de la venta, aportando para ello una valoración contradictoria fundamentada.

¿Qué gastos son deducibles de la venta de mi vivienda?

Esta es una pregunta muy habitual de nuestros clientes, preocupados por el precio actual que el mercado admite. ¿Cuánto me cuesta vender mi vivienda?

Ganancia Patrimonial
Ganancia Patrimonial

Pues bien, se paga por el beneficio que se obtiene que no es simplemente restar el importe por el que vendo del importe que me costó cuando la compré, sino que hay gastos que son deducibles y que pueden mejorar la visión de la venta.

En primer lugar hay que tener en cuenta que el impuesto que ahora se denomina “ganancia patrimonial (antes llamado “incremento de patrimonio” o “plusvalía patrimonial”) sólo se paga si se ha obtenido una ganancia entre el valor que tenía el inmueble cuando se adquirió y el que tiene cuando se vende o transmite.

Suponiendo que esto sea así y que se obtiene una ganancia el cálculo que hay que hacer es el siguiente:

1.- Calcular el valor en el que se adquirió la vivienda (ya sea por compra, herencia etc..), este valor hay que actualizarlo multiplicándolo por el coeficiente de actualización según el año de adquisición. Estos coeficientes se encuentran en la página web de la AEAT de tu comunidad.

No hay que olvidar que a ese coste de adquisición hay que sumarle todos los gastos que tuvimos en su día en la compra del inmueble antes de aplicar el coeficiente porque estos disminuyen la ganancia obtenida y por tanto se notará en la factura fiscal.

Los gastos habituales a sumar son: IVA en caso de obra nueva o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en caso de inmuebles de segunda mano, Notario, Registro, Honorarios de Agencia Inmobiliaria, Gestoría, etc… los cuales hay que justificar con su correspondiente factura.

2.- Valor de la venta.- el importe cobrado por la venta menos los gastos pagados por la misma.

En este caso no hay que olvidar que a ese valor de venta hay que restarle todos los gastos que implica la misma. Los más habituales son: la Plusvalía Municipal que se paga al Ayuntamiento, Honorarios de la Agencia Inmobiliaria, Gestoria, gastos de Notario y Registro si los paga el vendedor y gastos de cancelación de hipoteca en su caso, los cuales hay que justificar con su correspondiente factura.

3.- Cálculo de la Ganancia. La ganancia se calcula por diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición actualizado.

Hay varias excepciones a tener en cuenta:

Si reinvierto el dinero de la venta en comprar otra vivienda en el plazo de 2 años para ir a vivir a ella, la ganancia queda exenta en proporción al dinero que invierta (solo para vivienda habitual).

Si la venta la realizan personas mayores de 65 años, la ganancia esta exenta sin necesidad de reinvertir.

Viviendas adquiridas antes del 31/12/1994 en que se pueden aplicar unos coeficientes reductores.